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對話:房地產行業的信用體系建設
 發布者:zyq 發布時間:2012-07-04 閱讀:3220
2010年06月27日16:49 我來說兩句(null)
對話
對話

  以“居易中國追求與房地產未來”為主題的“中國房地產2010夏季峰會”、“中國房地產50人論壇2010年會”于6月26日-27日舉行。本屆峰會恰逢房地產調控的關鍵時期,為喚醒行業社會責任意識,房地產聯盟共同倡議提出“居易中國”,繼“低碳地產”之后即將再一次掀起“居易中國”之居易熱潮,呼喚房地產行業和企業家積極履行社會責任,建造健康、宜居、低碳、綠色、價格合理的住宅。

  時 間:2010年6月27日上午

  地 點:北京國際飯店一層多功能廳6

  直播實錄

  【主持人】:各位專家、各位嘉賓,各位朋友,大家下午好!

  歡迎在座的各位,參加今天下午的活動。感謝大家!今天活動堅持到第二天的下午,還能堅持到現在的,這種精神值得學習。謝謝大家!

  今天下午由我來主持,我是北京房地產學會的副會長趙先貴。今天下午的安排是這樣的,第一個板塊是對話。接下來有兩位企業家朋友接受報告交流。

  這次房地產峰會的對話,前面已經安排了五場對話,應該說參與的專家、學者,企業的朋友都很多,應該加起來幾十位,大家參與度很高,都是圍繞著國家房地產發展近期的一些熱點問題引起了廣泛深入的探討。大家都受益匪淺。

  今天下午對話的主題是“房地產行業的信用體系建設”。各級政府,特別是從國務院到各級政府都很重視,應該說我看了一下,很多地方政府都提出了很多明確的要求和目標。要求我們的政府管理機構,對房地產行業建立一個信用檔案制度,包括信用信息的管理系統,還要求很具體的,采用信用評級、信用評價,銀行信貸等評價體系來進行考核。我相信有政府的規范和要求,我們企業的積極參與,應該說這樣才能促進房地產產業的健康發展。

  當然今天主要是圍繞信用體系建設,今天有幸請到了幾位國內信用經濟、市場經濟方面研究的知名專家,來給大家做一些探討。

  有請主持嘉賓:中國市場學會信用工作委員會副主任、人力資源和社會保障部國家職業技能鑒定專業委員會““信用管理師”專業委員會主任,林鈞躍先生;

  對話嘉賓:

  中國市場學會副會長、信用工作委員會主任,趙鳳梧;

  國務院發展研究中心市場經濟研究所所長、中國房地產學會副會長、中國房地產50恩人論壇專家成員,任興洲;

  國家發展和改革委員會經濟研究所研究員、消費研究室主任、中國房地產50人論壇專家成員,陳新年;

  接下來就把時間交給林鈞躍先生。


中國市場學會信用工作委員會副主任林鈞躍
  【林鈞躍】:很榮幸受主辦方的邀請來為大家主持今天下午的這場對話。房地產行業在國民經濟當中是一個非常重要的一個行業,他是一個能帶動一二十個行業發展的千一發動全身的行業,這個行業是非常敏感的,備受社會、公眾的重視。因為這個行業前車到國計民生,大家的安居主要是靠這個行業。這個行業在各個層面上都非常重要。在社會層面上,他是一個國計民生,牽扯到安全工程。在政治層面上,他可以上升到一個公平、正義,社會安定在這個行業也起到一定作用。他的政治性就不用說了,記得李光耀先生新加坡的回憶錄時在50年代就說,希望新加坡的公民人人有房產,說房產是消滅無產階級最有效的工具,可見房產的政治性。從技術層面來講,房地產行業非常復雜,牽扯的方方面面很多,房地產信用在我們信用管理理論中,他是被單獨分類的,其實他是現金信用的一個主類,但是他是被單獨分類的,因為他非常的復雜。

  在我們社會體系建設中,中央政府2003年開始啟用信用體系建設,從2003年就看見社會上有很多的課題,有省市的,有高校的,有研究單位的,很多課題研究房地產的信用體系。在我的印象中,我自己做專家就評審過兩個課題,有一個是成都市的房地產信用體系建設的課題。這樣的課題很多,但盡管高層次的課題不多,但是數量不多。關注程度非常高!

  今天早上在百度上搜索了一下,輸入關鍵詞,房地產信用體系,結果搜出354萬篇文章,把主題方框房地產信用,結果出來851萬,是非常受關注的一個領域。但是房地產行業的信用體系建設怎么樣?從我個人的角度來看,他還是比較滯后的。這個行業的體系,比如說去年09年建設部做了房地產信用信息的公示,是去年開始的,北京市在09年也是做了一個房地產經濟商公示的網站。也就是說,房地產行業信用體系建設,現在還在黑名單系統的初級階段,離社會聯房這一層次加進去還差的很遠。社會體系在這的行業是比較滯后的。

  我們希望通過今天的對話,今天很榮幸,這三位都是信用體系建設領域,還有兩位女士也都是在房地產領域、消費經濟中的大家。我希望通過今天下午的對話,能夠給大家帶來一些有價值的建議和思路。這是我個人對房地產行業社會信用體系的看法。接下來我先請任興洲任所長談一談這個行業信用體系和中央政府有一些什么政策精神,談一談他的看法。


國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲
  【任興洲】:謝謝林博士,也謝謝大家,聽說這個會議已經開了兩天的時間,今天還有這么些個同志在這兒,在一起交流我感覺非常的高興。

  剛才林博士實際上已經概括的把我們國家房地產市場信用體系的情況做了一個概要的描述。我的理解,房地產市場的信用可能要有這么幾個方面。

  第一,房地產信用,我感覺起碼包括兩個方面,一個是信,一個是誠。叫誠信和信用,這兩個方面。我們一般說的信用,都和授信有關,就是房地產開發企業、中介機構、建筑單位等等與房地產相關的建筑材料等企業的授信基本情況,銀行給他的授信以及他的還款能力,這是我們一般說的信用。而且特別是在我們國家,由于我們國家的房地產開發融資體系比較單一,大體上80%-90%左右都是從銀行的信用漸漸而來,所以這方面的信用是我們國家非常關鍵的信用。好的時候問題不大,銀行追著給房地產企業貸款,但是向4月中旬開始,房地產宏觀調控政策一出來,很多企業的信用問題就暴露出來,4月底銀監會對房地產信貸這一塊提出警示。在這樣的政策下,可能我們的銀行對房企信用出現風險,而且做了很多房地產企業信用壓力測試。比如說房價跌下來,5%、10%我們的信用體系會怎么樣。這是我想說的第一個,真正和我們授信有關的,以及還款能力等方面有關的。

  第二,誠信的問題,他跟授信沒有太大的關系,但是和一個房地產企業的誠信度有關,就是房地產的質量,信息對稱的程度,對消費者信息公開的程度,以及他的信息真實程度有關系,這我們把它叫做誠信的方面,這個方面應該說在我們國家的現階段,還有相當大的問題。

  我想區分兩個方面,從主體上而言,房地產信用體系的主體是什么?我覺得這個和其他行業還不太一樣,這個體系里邊的主體一個是比較多,一個是比較雜。我們說到主體,第一有房地產開發企業,第二有房地產建筑企業,他開發但不一定有他來建有中間的建筑企業,還有中間的施工企業,還有銷售過程的中介等等這一系列的都是跟他有關系的。另外說到主體,和消費這也有關。另外說到主體,還有政府,因為跟房地產信用相關的法律、法規、制度、安排,是由政府和行業協會來做的,所以如果說到誠信體系,也要把政府和行業協會納入進來。再有一個就是銀行,他是一個非常重要的信用體系的主體,因為大量的授信我們國家是通過銀行來進行的。當然還有其他的融資系統,但是最重要的是銀行。所以我們再系統的劃分,房地產整個大的信用體系里邊會包括這么多的主體,剛才我還漏說,中介里邊還有物業管理。大房地產體系是包括這么多的市場主體。

  所以我想,一會兒對話的時候,會從這些方面對房地產市場里邊的體系做一些描述。

  【林鈞躍】:任主任把房地產誠信體系畫了一個圈,主體都有什么,參與者是誰。待會兒有機會跟任總對話,剛才也講到了現行的政策,因為他是信用體系專家。下面有請陳主任,是不是因為4月17日出臺的國十條,有人把它叫做把房地產行業放到火上烤,在這個體系上建立房地產誠信體系,有沒有什么想法?


國家發展和改革委員會經濟研究所研究員、
消費研究室主任陳新年
  【陳新年】:各位來賓,大家下午好!很高興他們給我這個機會,能在這兒跟大家見面,探討中國房地產市場相關的問題。

  最近這一段時間社會普遍關注的房價,已經不僅僅成為經濟的問題,成為社會問題和政治問題。像我們搞宏觀經濟研究,無論哪個課題都要涉及到房價。這兩天有一些專家來跟大家交流過,到底是什么因素,推動了高房價,高房價背后有哪些不合理的因素,中國的住房政策有什么樣的取向,這兩天的探討也比較充分了。

  從98年住房制度的福利分房取消之后的市場化改革到現在已經12年的過程,應該肯定的說,成績非常明顯的。大家福利分房,房子的品質、質量、面積都受限制。福利分房取消以后,引進了市場化改革,這給消費者更多的選擇權,生活品質大大提高。但是從03年開始,房價開始出現兩位數的增長,超過居民收入能力的紛漲,已經引起了社會的普遍關注,而且大家對這個市場的信心確實是受到影響的。從4月17,國家新一輪的宏觀調控政策出臺,體現了國家宏觀調控的決心是很大的。這次的調控有相同的地方也有不相同的地方,重點是抑制投資性的需求,而且出臺的政策力度比較大。總體來看,還會陸陸續續有新的政策,包括物業稅也在醞釀當中,至于什么時候出臺,也看市場的反映。從“417”以來的數據來看,房價基本上還是穩定在這個高位上,有所下降。從政策效果來看,可能有點滯后,我們還待觀察。但是政府調控房價的決心應該是很大的,因為應該上升到了一個政治問題,不僅僅是一個經濟問題。

  對于房地產市場我個人認為,他還是一個系統性的設計。突出的矛盾是反映在房價上,但實際上只是反映供求和需求的關系。我們知道,住房不僅僅是一個商品,他不是一個普通的商品,他是一個基本公共品,每一個社會的執政黨、執政政府,他都有要保證大家都有住房,居者有其屋,但是這個理解有所不同。我想,整個房地產市場要健康發展的話,要建立一套體系。一個是建立住房保障體系,另一套體系是商品房的供應體系。從住房保障來說,除了以前強調的增加廉租房,恐怕不僅僅是廉租房,我個人認為,至少要保證30%的城市居民,他能夠租到政府提供的低價房子。相對來說,就減少了對市場需求的壓力。居者有其屋,每個社會、每個國家也沒有能力能夠保證每一個家有產權意義的房子。我個人主張,只租不售,以租為主的住房保障體系。包括取消經適房和兩限房,這也是我一貫主張的觀點。上一次在中央電視臺的對話會上,有幸跟住建部部長對話,當時我也提到這個觀點。因為這里邊有很多的弊病,他的功能邊界不清楚,即有住房保障,同時又是商品房,有著雙重屬性,什么樣的人能申請到兩現房,很難界定。我們還沒有出現實質性的,能夠減少對人群購買量的一個變化,住房保障制度要加大對住房提供市場保證。

  另外一方面,同時我們要建立一套合理的商品房的供應體系。政府的調節還是靠市場,但是政府要加大調控的力度,比如說涉及到哄抬房價、虛假信息,投機行為,這是政府這么多年一直強調要打擊市場投機行為,理順房地產秩序,由于健康發展,真正成為國民經濟的支柱產業。從03年以來,政府出臺了18號文,舊八條、國八條,國六條,連續幾年出臺了相應的政策措施,包括土地出讓、金融信貸等一系列政策的出臺。

  我個人認為,這一塊要調控的話,恐怕還有一攬子的方案。比方說土地出讓金,前一段時間探討物業稅的問題比較多,市場呼聲也比較大,增加買房的成本,這個環節能夠減少投機性的需求。如果出臺物業稅對土地出讓金也要調整,現在的土地出讓金是70年使用權,一次性支付攤到房價里,我們買到的房子有一半是70年的使用權,如果改成廉租,房子價格可以降1/3下來。這和我們現有的收入水平是相匹配的!

  我想,在商品房供應體系這方面,其實你想市場供求是兩方,我們涉及到一個信用體系的建設問題。一個是對消費者買房來說,銀行要給他提供信貸,我要知道他的信用狀況,從目前來說,信用消費占整個市場的比重不是很大,才12%,跟美國70%、80%還有很大的空間,信用消費還是有很大的發展潛力。但是從停工方,也就是說我們的開發商,開發商、建筑商,這個緩解的信用狀況,其實從07年住建部已經建立了房地產開發的檔案系統。從各地來看,很多地方也在紛紛建立房地產開發商的信用記錄系統。但是從實施的效果來看,老百姓對這一塊的非議比較多。因為房價很高,大家想有很多,可能有哄抬房價、虛假信息,有誘導恐慌性的買盤出現。我個人感覺,社會上對他的約束還不是很強,至少從制度層面上來說,我們感覺不到政府在這方面已經做的很到位,可能還是需要一個強有力的約束。因為商品房這一塊還是給開發商的,像小產權房也是限制的,農民集資也是限制的。這很可能出現一個價格合謀的情況,事實上也是這樣,房子這么個漲法,很多老百姓有望房心態,覺得用自己的收入去買房子,肯定要積累很長的時間,可能會推遲購買時限。

  這一塊,我今天很高興來到這兒跟大家交流。如果大家有好的建議、好的想法,我們也可以一起討論。怎么才能減少這種行為,其實整個社會涉及到信用這一塊,我越來越體會到信用從我們2000年開始就談信用體系建設,從宏觀來講,怎么建立自己的信用體系,確確實實現在感覺到市場的一個基礎。現在在房地產領域表現的矛盾比較突出,下一步怎么做?待會可以一塊兒討論。

  【林鈞躍】:陳主任談了一些對房地產發展的一些看法和建議,另外對于房地產行業實際的弊病他也提到,他希望跟大家對話進行探討。

  其實信用體系有幾個作用,一個是規范市場經濟秩序,一個是建立一個適合環境發展的好的軟環境,再一個是促進行業自律,使他的道德水平提高,這是社會體系的一個功能。接下來請趙鳳梧司長來談一談。

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