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任興洲給地產企業把脈
 發布者:zyq 發布時間:2012-07-04 閱讀:3180
【任興洲】:我談幾個觀點,一個是我們國家現階段,房地產行業風險是很客觀的,有這么幾個方面的風險,無論是授信還是誠信,比較大的有這么幾個方面。第一個是大的環境的風險,大環境比如說2008年第四季度,所謂的百年未遇的危機呼嘯而來的時候,這種大的背景下,實際上整個2008年房地產市場都比較低迷,比較交易清淡,這是大的房地產風險。比較大的危機來的時候,不管是中國還是哪兒,整個世界房地產市場都往下走,這是大的背景。第二個風險就是政策風險,實際中國的房地產和政策密切相關,他的發展也靠政策,09年為什么房價大幅度上升,實際上和我們很多的政策是密切相關的。去年9.5、7萬億的新增放貸,一系列促進房地產發展的政策都和這個有關。另外今天4月17日的政策出來,可能把很多當時預設的房地產,銀行給他的授信和貸款的情況有了很的的變化,他原來的收入和預期都有非常大的變化。所以這樣的政策風險,對整個的開發企業,甚至包括消費信貸都有非常大的關系。

  最近很多的案件是什么?第一,開發商想賣,但消費者說我不買了。一手房說退回去,貸不出去不買了。那天看電視說,最近法院受理的和律師代理的案件主要是這方面的案件,4月17日一下來,很多買的人不買了,要求你退還我的定金,而開發商和二手房的賣者說不行,政策風險是屬于不可抗力,說你退可以,但定金是不可能退回去的。而買家是作為第三套購房,現在銀行不給貸款,所以說他是無可抗力,沒有辦法支付。開發商經營的不好,整個房地產開發,本身就有經營的風險,還有其他方面的風險。

  所以,整個房地產行業,實際上他面臨的風險是很大的。所以無論對于銀行授信方還是對于開發企業,這兩方面如何規避風險,這是我們房地產信用體系建立最核心的環節。就是規避這樣一些風險。在此之前,實際上中國的房地產,在08年前,甚至說到現在之前,一直有一個神話,就是說可能日本會出現泡沫,美國會出現泡沫破滅,敵稗會出現房地產泡沫破滅,但中國永遠不會,因為中國13個億人口,有7億、8億多農民轉到城市里,我們的城市化率現在才47.6%,我們照著很多國家60%的城市化率還差的太遠,我們的人均消費才多少,美國人均住房的消費是多少,所以說這個價格是永遠下不來的。這是一種大的判斷,房地產是一個神話,但事實上一個諾貝爾獎的獲得者,去年來北京訪問,在北京的科博會上講,凡是泡沫肯定是要破滅的,無論是在日本、美國還是在中國,只要有泡沫,肯定要破滅,當然泡沫破滅的程度和時間可能有一些不一樣。比如說美國,美國的泡沫是什么?他是2000年,網絡泡沫破滅以后,格林斯潘在的時候大幅度注入流動性。注入流動性以后,由于我們中國這樣的廉價的產品輸出去,他的CPI還不高。

  從理論上講,大量注入流動性,流動性過剩以后,你的CPI應該起來,起來以后就要采取措施降低流動性,因為通脹太厲害受不了,但是金磚四國的產品非常廉價的出去,美國老百姓可以用很少的錢買到價廉物美的產品,所以你的CPI看上去并不高。所以美國實現了高增長、低通脹,所以格林斯潘說,沒有關系,還可以大幅度的降低利率,幾乎降到零利率,我一點兒沒有出現任何問題。實際上他把這個過程延后了,一直到05、06年的時候,注入的流動性干什么,他就買房、炒地和我們現在是一樣的,地炒起來,房炒起來,沒有人買怎么辦,次貸也可以貸給你,因為房子還在漲,銀行一點兒也不害怕,他就建立在低利率的基礎上,第二房價永遠是漲的,在這樣的情況下給次貸貸款是沒有問題的,但是在05年之后這種情況實現不下去。因為到05年的時候他的CPI開始往上漲,利潤開始往上調,一調銀行貸款成本高了。次貸這一幫人還不起貸,把原來的資產打包放到資產池里,把垃圾賣給全世界,所以這次危機影響的是全世界。

  在這樣的情況下,不是說泡沫破不破的問題,而是說往后延了。02、03沒有暴露,但是05、06年之后07、08年一下子爆發。中國確實和其他國家相比有不同的發展階段,這一點我們承認,因為確實是城市化快速推進,大量的人口進入到城市,我們還有一個特點和別的國家不一樣的是我們國家有一個轉軌的特征。原來我們的房子是不計價的。98年之前我們是福利分配,福利分配我就等著,因為也沒有房地產市場,我只好等著。單位什么時候分給我,我就什么時候拿到房子,我也沒有別的辦法拿到房子,所以他的房地產市場被壓抑了,轉軌過程,大量的需求被釋放出來。使我們的房地產市場更不同于別的國家,所以加上轉軌的過程、加上房地產制度的改革、加上大規模的開發、當然也加上剛才陳主任講的,我們的房地產市場和保障體系并沒有很好的比較合理的建立起來。

  實際上我覺得也很客觀、也很正常,房改到現在十年的時間,我們都一直摸著石頭過河。最早把經濟適用房規定的是中低收入家庭,那個時候有一點兒像新加坡家庭。這個政策為什么合理?因為98年剛開始改革的時候,我們的安居房是賣不出去的,天通苑 (論壇 新聞)的房子2600塊錢很長時間有一些并沒有人買,而且不是最低收入的人去買,而是有一定收入的人才買房。那個時候加上市場房價和保障房的房價并不是很大。天通苑2600,城里也就是四五千塊錢,他倆之間的差別并不是很大。所以那個時候我們的政策設計,經濟適用房是面對著中低收入,但是到了04、05年,我們商品房價格往上漲的時候,一看不行,中低收入根本買不起那個房子,然后經濟適用房也供應不了這么多,怎么辦?把他降為保障低收入的住房。特別是2007年的24號文以后,明確規定了經濟適用房變成了保障房,保障低收入家庭,而不保障中低收入或者中低收入偏下的。這個過程我們也是在摸索,摸索的過程中使保障房在前些年是不足的,這一點應該是肯定的。

  07年我們大規模的開始建保障房,特別是這次金融危機以來,我們三年,像北京說要解決9000多戶和一萬多戶保障房的問題,實際上這兩年都在加快。所以我覺得,在我們國家逐步的發展過程中,也在逐步的探索商品房和保障房之間的關系。在這個過程中,我們也有了很多的政策上的變化。剛才我說的是保障房的變化,還有是剛才陳主任講的,我們04年以來,叫國八條,國十條,國六條,每年都出新的東西,為了把房價平抑下去。而事實上房子怎么調控并沒有太好的房子,有的人可以買十套、二十套房子,對此我們確實毫無規定,你炒多少都沒有關系,一直到今年3月份之前,炒的不行了,已經T+0,所以這個產品已經不再是實用產品的市場,已經是一個金融市場,我炒房是什么?不看他能不能住,有沒有人住,我買的不是為了住,是為了升值,今天上午買的,下午可以加兩千塊錢一平米賣出去,T+0,所以這樣的房地產市場已經非常不正常了。所以我認為4月份出臺的國十條是非常正確的。當然有的人可能說,行政手段多一些,一個家庭只允許買一套房子。這是保證更多的人住有所居而不是把它變成金融工具去炒房子,更多的人通過房子變成千萬富翁、億萬富翁,而大量的人買不起房。在這個時候,要讓更多的人有房子,等大家都有房子了,那你愿意去炒就去炒,因為大多數人都有房子。

  在這個時候,保證我們這樣一個平穩健康的市場,說回來信用體系可能是幾個方面,一個是銀行,有銀行和企業個人的征信體系,這是非常必要的。現在在很大程度上還是要看你的,有一些人是虛假的信息,還是沒有辦法甄別的。另外能不能做到全國聯網,這也是很大的一個方面。這是從銀行系統,我給不給你信用,我們自己有一套體系,還有是房地產行業住建部自己有一套系統,但據我了解,這個系統起的作用并不是特別的大。還有的行業協會,將來也要建立自己的系統,能不能建立起來,這個系統也是非常必要的。

  再有是我們消費者的誠信,這一方面,很多你的信用方面的信息是虛假的,還有一些我們消費者也有一個誠信的問題,比如說這次政策一變化,很多消費者不是貸不上款,而是房價可能往下跌,我就不執行合同了。所以在很多環節上,都要建立這樣的。林博士剛才講,黑名單制度,比較低層次的信用檔案制度,我們可能還要在這個基礎上相應的建立一些更高層次的,甚至是更大范圍的,我們叫社會聯房體系,或者還有一種叫失信懲罰,還要建立更加完善的失信懲罰。另一方面就是政府在有關的法律法規層面上,可能也要加強這方面的相關制度,法律法規的建立和制度安排。

  這是我的一點體會!

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